bob体育直播网站-两会话题丨住宅土地使用权续期,法律该给出精准答案

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按照议程,民法典草案将提请2020年5月22日召开的十三届全国人大三次会议审议,中国首部民法典呼之欲出。对于住宅建设用地使用权期间届满问题,民法典草案物权编中进行了明确,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳提出,一定面积的土地使用权可无偿续期,以70年为宜。(5月22日澎湃新闻)

不可否认,与住宅价格和质量相比,更为常见的住宅土地使用期限及续期问题,却长期被普遍忽略。有的市民根本不知道,住宅住宅土地使用权,还存在期限及续期问题,有的即便是略知一二,也认为距自己的生活还比较遥远。以至于,2018年,温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的事件,曾引发热议和关注。

毕竟,住宅用地使用权年限及续期问题,事关百姓切身利益。如此语境下,有不少委员建议,应明确住宅建设用地使用权续期的期限、续期费用支付标准、办法、方式,以及缴纳或者减免的具体规定,可以说,具有较强的建设性;特别是,苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳提出,一定面积的土地使用权可无偿续期,以70年为宜,更是代表了公众的共同诉求与呼声。

事实上,购房者容易混淆住宅产权和土地使用权问题。住宅产权由住宅所有权和土地使用权两部分组成,住宅所有权的期限为永久,而土地使用权期限,根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年,到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。然而,根据物权法规定,住宅建设用地使用权届满自动续期,两者发生了“冲突”。

即使在两者发生了“冲突”时,作为上位法的物权法,大于条例,但“自动续期”是免费续期,还是缴费续期,“续期费”是多少,《物权法》并未给出规定,这也直接引发了温州土地续期的争议;同时,也造成各地不得不使出“自选动作”。比如,《深圳市到期房地产续期若干规定》明确对补交地价标准重新进行了划定,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,补交地价一次性交付。对此,有专家认为,仿效香港和深圳逐年续费的方式,政府适当让利,或许正是我国土地使用权到期的解决之道。

由于我国土地政策,是从计划经济向市场经济转轨过程中,以摸着石头过河的方式不断出台的。但从这几年对私有财产保护和物权法出台的力度来看,国家对公民合法财产的保护,正在不断完善中。因此,对于住宅70年后土地使用权续期是否缴费等问题,在民法典物权编草案等相关法律中,必须有明确和精准答案。比如,自动续期是否收费,收的是税还是费,收多少等核心问题,至少有一个原则性、指向性的规定。当然,程雪阳提出“无偿续期70年”,是最亲民的方案了。

虽然国家政策的持续调整和法规适时完善,将进一步推动全社会对住宅土地使用权及其价值的理解,购房者也将更加理性。但是,在无法彻底改变目前土地使用权和土地产权归属相关法律的前提下,应该对住宅用地使用权年限及续期问题,进行统一规范。同时,把土地出让时间以及商品住宅的实际使用年限等重要信息,通过互联网、土地交易中心、房产管理部门及时传递,提高交易透明度。特别是,房地产开发只有从单一的“买地卖楼”模式中走出来,向获取长期收益的模式转变,始终把保护私有财产产权放在首位,才能让住宅土地使用权期限,不再成为老百姓的困惑。